Pourquoi contrôler la qualité de l’air de vos bâtiments ?

La maîtrise la qualité de l’air intérieur permet d’améliorer deux points principaux : 

- Le bien-être des occupants 
- La durabilité du bâtiment

En effet, nous connaissons bien aujourd’hui le lien étroit entre la qualité de l’air intérieur et notre santé, notre confort et notre productivité. A l’intérieur des bâtiments, ce constat est d’autant plus fort que nous y passons près de 90% de notre temps, potentiellement exposés à une pollution souvent 5 à 10 fois plus importante que celle rencontrée à l’extérieur. 

La réflexion sur la durabilité du bâtiment est quant à elle nouvelle et encore très peu prise en compte. La qualité de l’air impacte le bâtiment avec des influences sur les performances énergétiques liées aux équipements CVC (chauffage, ventilation et climatisation) et également sur la valeur immobilière du bâtiment qui est un point essentiel pour optimiser le ROI, que ce soit en termes d’image de marque, de valeur marchande ou d’occupation dans le temps. D’autant plus que le coût d’exploitation représente tout de même près de 75% du coût global sur le cycle de vie d’un bâtiment.

La stratégie qualité de l’air intérieur

Assurer une qualité de l’air intérieur optimale demande des efforts au personnel gestionnaire d’un bâtiment ainsi qu’à ses occupants. L’assignation d’une personne référente pour s’occuper des défis environnementaux du bâtiment est une nécessité, au même titre que les préoccupations énergétiques. Cette personne a la responsabilité de l’exécution des actions préventives ou curatives nécessaires pour la maîtrise de la qualité de l’air intérieur. Un suivi et une visualisation en temps réel de l’air permettent en outre d’identifier les problèmes et agir efficacement pour les résoudre avant même que les occupants puissent s’en préoccuper. 

La qualité de l’air intérieur est complexe et implique de nombreux facteurs. Certaines actions jugées comme innovantes s’avèrent souvent inefficaces ou inutiles. Il est donc indispensable de pouvoir s’appuyer sur des solutions expertes en qualité de l’air intérieur pour bénéficier d’un accompagnement global et durable. C’est ainsi que le retour sur investissement est le plus intéressant et significatif. 

La réduction de la consommation énergétique

D’après plusieurs études, les pertes économiques causées par une mauvaise qualité de l’air se chiffrent en plusieurs dizaines de milliards de dollars par an. Par conséquent, tout investissement en faveur d’une bonne qualité de l’air intérieur entraînerait des bénéfices économiques considérables.

Le pilotage des systèmes de ventilation avec la mesure en temps réel de la qualité de l’air intérieur permet d’agir significativement sur les coûts énergétiques et dépenses d’exploitation. Dans le secteur tertiaire, le code du travail impose un débit d’air neuf minimal par personne en fonction du type de pièce. Nous pouvons imaginer en exemple, la régulation automatique des débits d’air en fonction du CO2, avec une augmentation des débits en cas de forte occupation et une diminution de ces mêmes débits pour une pièce inoccupée. Ainsi le coût de ventilation des pièces vides baisse considérablement et le coût énergétique lié à l’augmentation des débits d’air nécessaires pour conserver un taux de CO2idéalement inférieur à 1 000 ppm est quant à lui compensé largement par le gain possible de productivité pour les occupants. 

La qualité de l’air intérieur permet également d’intervenir sur la maintenance prédictive des systèmes de ventilation. Une augmentation progressive des polluants, des températures ambiantes hors des zones de confort ou des taux de CO2 et de polluants au-dessus des seuils de vigilances font partis des facteurs indiquant un possible dysfonctionnement d’un équipement. Le suivi dans le temps permet d’anticiper et de prédire les pannes. D’après plusieurs études, la maintenance prédictive sur les équipements de ventilation en bâtiment tertiaire permet une réduction de la consommation énergétique allant de 10 à20% et que à contrario une mauvaise maintenance de ces systèmes augmente entre30 et 60% la consommation énergétique. 

Cas d’usage : sur un bâtiment tertiaire de 2 000m²,l’observatoire de l’immobilier durable indique que le coût en énergie en 2016est de 22,29 €HT / m² / an. Le bénéfice possible en diminuant de 10% la consommation énergétique par la maintenance prédictive sur les équipements de ventilation dans ce bâtiment serait de 4.5k€ / an.

L’augmentation de la santé, du confort et de la productivité des occupants

Dans un bâtiment la qualité de l’air peut être altérée, en bien ou en mal, par les équipements de chauffage, de ventilation et de climatisation. Leurs entretiens et maintenances réguliers génèrent forcément un coût d’exploitation. Toutefois, chaque euro investi pour maintenir un environnement intérieur optimal, permet des avantages économiques non négligeables notamment en termes de productivité des collaborateurs.

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Une étude publiée par Environmental Health Perspectives met en avant l’impact du CO2 sur la productivité en exposant en aveugle des personnes à différentes concentrations de CO2. Les différences en termes de performances cognitives sont considérables. Lorsque les individus sont exposés à des concentrations supérieures à 2 000 ppm de CO2(pièce occupée sans renouvellement d’air), leurs performances et leurs prises de décision diminuent de 44% à 94% que lorsqu’ils sont exposés à des concentrations inférieures à 1 000 ppm (soit une pièce occupée avec un bon renouvellement d’air).

Cet exemple concerne avant tout des environnements tertiaires dans lesquels la notion de productivité à un impact fort sur le ROI. En résidentiel, la notion primordiale concerne le confort et la santé des occupants, en effet un air intérieur sain apporte de nombreux avantages pour notre bien-être. Plusieurs études menées dans différentes parties du monde ont mesuré l'impact de la qualité de l'air intérieur sur la santé publique. Ces études scientifiques constatent que de nombreuses maladies respiratoires comme l'asthme, les allergies et parfois des cancers sont associées à une mauvaise qualité de l’air intérieur.

Il est souvent pensé ou déduit hâtivement que la qualité de l'air intérieur dépend de l'air extérieur, mais il existe bien d'autres facteurs responsables de la dégradation de l'air intérieur, comme les émissions à l'intérieur du bâtiment provenant des matériaux de construction et de décoration, de l'utilisation de produits d’entretien, des habitudes de la vie quotidienne (cuisson, utilisation de produits odorants, bricolage...) ou encore d’une mauvaise maintenance sur les équipements CVC.

Il convient donc de surveiller de manière sérieuse l’évolution de la qualité de l'air à l’intérieur de nos bâtiments afin de garantir aux occupants une santé, un confort et des performances optimales.

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L’augmentation de la valeur immobilière

Souvent, les bâtiments intégrant une stratégie qualité de l'air intérieur attirent plus facilement les locataires, garantissent des baux à long terme et augmentent la valeur marchande d’un bien. Voici en détail ces avantages :

- Occupation du bâtiment : L’intégration d’une stratégie air intérieur dans un bâtiment permet de réduire les plaintes des occupants et est de ce fait un moyen de conserver une occupation locative continue. Respirer un air sain est une des premières priorités des occupants d’un bâtiment en termes d’agréments environnementaux ou durables 

- Gestion des risques : Les bâtiments intégrant une stratégie qualité de l’air intérieur montrent pour les occupants la réelle volonté à s’engager pour un environnement sain. Par conséquent, les bâtiments ayant adopté des mesures proactives pour la qualité de l’air intérieur sont moins susceptibles d'être tenus responsables juridiquement encas de litige sur leurs conditions sanitaires.

- Augmenter la valeur marchande : Les bâtiments proactifs sur l’amélioration de la qualité de l’air intérieur font l'objet d'une documentation continue sur leurs démarches, leurs normes et leurs actions de maintenance. Il en résulte directement un avantage concurrentiel certain lors de tout processus de vente, les acheteurs étant plus susceptibles d'investir dans des bâtiments dotés de meilleures installations de gestion et de pilotage que dans d’autres bâtiments.

- Image de marque : la qualité de l’air intérieur est l'un des éléments les plus économiquement avantageux sur la durabilité et l'exploitation des bâtiments. Les bâtiments sains peuvent promouvoir leur stratégie qualité de l’air intérieur comme un puissant outil marketing pour la mise en location d’espace, la prolongation des baux commerciaux ou la vente d’un bien. L’air que nous respirons devient une proposition de valeur marchande efficace et convaincante. 

En conclusion, nous pourrions penser que le maintien de la qualité de l'air intérieur nécessite des investissements importants en temps, en efforts et en ressources, mais le retour surinvestissement d’une telle solution permet de contrebalancer ces investissements. La maîtrise et le suivi de la qualité de l'air intérieur permet d'attirer des locataires, de maintenir les baux commerciaux, de réduire les coûts liés à l'efficacité énergétique, d'améliorer la santé et le bien-être des occupants et d'accroître la productivité des collaborateurs.